Investire in immobili in Panama (parte prima)

Investire in immobili a Panama conviene? Questa è una delle domande ricorrenti che, quasi giornalmente, ricevo dai miei lettori.

Email come quella che segue, mi arrivano da persone che, stanche delle problematiche e vessazioni Italiane, stanno seriamente pensando di spostare i loro capitali all’estero. Il mercato immobiliare di Panama, in effetti, potrebbe essere una scelta appetibile in questo momento. Prima però di decidere di acquistare immobili in Panama non è male conoscere qualche cosa in più del mercato immobiliare locale che, in questi ultimi anni, ha avuto continui sviluppi e capovolgimenti:

Salve, sono un italiano che sta prendendo in considerazione l’ipotesi di lasciare l’Italia con la sua famiglia. Vorrei vendere le mie proprietà per rinvestirle in immobili a panama per avere una rendita fissa per cominciare, ma il costo delle abitazioni a panama city è elevato? Le tasse sugli immobili in affitto sono alte? Quali sono gli affitti medi in panama city e se invece è meglio comprare leggermente fuori zona…

Ecco, su questa falsa riga, ricevo richieste tutti i giorni; vediamo di dare delle risposte reali e disinteressate. Ancora una volta tengo a precisare che non ho interessi, ne sono legato a nessun agente immobiliare, quanto segue riflette esclusivamente il mio punto di vista, le mie esperienze e non necessariamente da prendere in considerazione a occhi chiusi senza un’ulteriore verifica e controllo di altre fonti diverse da questo mio blog personale.

Investire in immobili a Panama, ecco le prime domande da farsi se pensiamo di avventurarci in questo “business”.

• Dove acquistare?
• Terreni, case o condomini?
• Quali tasse pago sugli immobili a Panama?
• Come posso far rendere la proprietà acquistata?
• Progetto nuovo o casa già costruita?
• Contratto un broker o “fai da te”

Devo anche dire che le problematiche e casistiche sono tali e tante che non potrei esaurire l’argomento con un solo articolo e pertanto vedremo di farlo in varie tappe.

Cominciamo con “dove acquistare immobili in Panama”.

Panama City, ovviamente sarà il primo luogo dove volgere il nostro sguardo e attenzione. La capitale sta vivendo un boom immobiliare, a dir poco incredibile, sia per quanto riguarda le costruzioni residenziali che commerciali. A farla da padroni sono stati i grattacieli che vengono su come funghi. Non mancano comunque le “community residenziali” di ville con ampie aree verdi e giardini. Ci sono poi i centri commerciali e gli edifici adibiti quasi esclusivamente a uffici. Questo momento di crescente economia di Panama e capitali in fuga da mezzo mondo ha fatto si che si sviluppasse un mercato immobiliare panamense da lasciare a bocca aperta.

Appartamenti in condominio in edifici tipo grattacieli.

Se ne trovano di tutti i tipi, dimensioni e prezzi. Andiamo dai quartieri meno gettonati, dove potremmo prendere un due stanze, salone, cucina e due bagni per 100/130.000 dollari. Fino ad arrivare a Penthouse di due milioni di dollari.  Questi edifici sempre hanno quasi sempre entrata con guardiano ventiquattro ore, sbarra o cancello di con radiocomando.  Almeno un parcheggio e una cantina. Quasi tutti hanno aree sociali con piscina, palestra, solarium salvo i più vecchi e, ovviamente, più economici.

Ultimamente a Panama, vanno anche di moda i loft (spesso con viste spettacolari) ma tenere presente che, se si decide di affittarlo, si potrebbe restringere il campo dei possibili clienti.

Vantaggi:

• Ampia scelta in questo momento di prezzi, modelli e dimensioni.
• Relativamente semplice da gestire tramite agenzia per affittarlo.
• Se si decide di non occuparlo, od occuparlo saltuariamente, comunque la casa (ed eventuale auto nel parcheggio) sarebbe sicura senza paure che possano rubare. Queste “torri” come le chiamano a Panama sono molto sicure.

Svantaggi:

• Bisogna fare attenzione ai difetti vizi occulti del dopo costruzione, soprattutto in unità nuove, che spesso è difficile farsi riparare dal promotore se non si vive sul posto.
• L’ambiente di questi condomini, contrariamente a quanto siamo abituati in Italia, è abbastanza freddo. Quasi nessuno si conosce e stringe amicizie.

Case tipo villa/villetta a schiera.

Anche qui ne abbiamo per tutti i gusti e prezzi ma il costo per metro quadro e’ superiore a un condominio. Sarà difficile trovare qualche cosa accettabile per meno di 180.000 dollari.  Di solito sono abbastanza grandi, minimo tre stanze letto. In genere sono complessi residenziali (a Panama si chiamano Barriate) che si trovano verso la periferia anche se la città si sta espandendo tanto che sta agglomerando quelli già costruiti. Le migliori sono quelle in aree o comunità chiuse con recinzione e guardiania giorno e notte. Entrata con telecomando e guardia ventiquattrore al giorno. Ovviamente qui saliamo di prezzo e dovremmo mettere a conto almeno 400.000 dollari.

Vantaggi:

• Normalmente sono ambienti fuori dal trambusto della città ma sempre hanno a portata di mano servizi come supermercati, farmacie e negozi.
• Anche i più economici hanno almeno un piccolo giardino che vivendo al tropico si apprezza molto.

Svantaggi:

• Se si opta per le “barriate” più economiche e senza guardianaggio si dovrà mettere in conto sbarre alle finestre e porte e/o allarmi. Purtroppo anche a Panama rubano.
• La presenza di un giardino (che può essere anche grande a volte) rende più problematica (e costosa) la gestione in caso di prolungate assenze del proprietario o affittuario. Bastano pochi mesi di mancata cura e un giardino ai tropici diventa una giungla.
• I Panamensi sono amanti delle feste, musica e antifurti di auto e cani, spesso un vicino sbagliato potrebbe trasformare il vostro angolo di paradiso in un inferno.
• Come dicevo, la sicurezza è inferiore a quella un condominio salvo scegliere una casa di livello alto.

Hotel franchising.


Una forma immobiliare cui noi Europei non siamo molto abituati sono le unità  residenziali all’intero di hotel (in genere edifici tipo grattacieli ma possono anche essere misti). Si può acquistare un appartamento, suite, loft o anche solamente una stanza. Questo poi viene messa a reddito con contratto direttamente con lo stesso promotore del progetto  che, in genere, ha un contratto di franchising con una catena alberghiera nota.  Ci si può, comunque, riservare per uso personale un periodo l’anno fisso o previo preavviso per il quale l’unità verrebbe tenuta fuori dalle prenotazioni dell’hotel e lasciata a disposizione del proprietario.  Questi contratti variano, volta per volta, secondo i promotori.

Vantaggi

• Reddito quasi sicuro (e spesso molto buono) perché il promotore è sempre appoggiato da una catena alberghiera di fama mondiale.
• Semplicità di gestione giacché il promotore s’incarica di tutto.
• Redditi spesso più elevati di quelli prodotti da regolari appartamenti in affitto.

Svantaggi

• Innanzitutto per noi Italiani che siamo abituati a vedere l’investimento mattone come una cosa tangibile, dovremmo apprendere a pensare questo investimento in forma differente.
• Costrizione ad acquistare e accettare l’arredamento previsto dal promotore.
• Alti costi di gestione (spese condominiali); queste sono imposte dal gestore, al fine di mantenere l’alta qualità e le pese di Franchising. Normalmente abbondantemente coperte dalle entrate, ma da tenere in considerazione se si decide di utilizzare l’unità per uso personale per lunghi periodi durante i quali le spese fisse non mancano.
• In caso di voler rivendere l’unità avremmo un rango più ristretto di possibili acquirenti.
• Quando si usa per scopo personale queste unità si ha la sensazione di vivere in Albergo. Compreso il servizio in camera su richiesta.

 Locali commerciali & co.

Abbiamo poi tutta la sequela di locali commerciali, mercato che tira molto in questo periodo giacché, un’economia in rialzo come a Panama, è sempre più affamata di negozi, uffici, ristoranti, magazzini, pub, bar, discoteche e qualsiasi altra cosa vi venga in mente. Ovviamente occorre una maggiore conoscenza del mercato e delle aree dove si decide di acquistare il locale per non cadere in errori. Sia si voglia mettere a reddito il locale che usarlo per attività proprie. Non consiglio a nessuno affidarsi ai consigli di agenti immobiliari il cui unico scopo è quello di intascare la commissione di vendita.

Inoltre le legislazioni per aprire attività commerciali cambiano continuamente e spesso detti locali potrebbero richiedere lavori straordinari per adattare l’immobile all’uso che gli vorremmo dare.  Insomma andateci con cautela in questo campo.

La prossima volta vedremo di analizzare i costi di gestione, tasse e possibili entrate a fronte di un investimento immobiliare in Panama.

Ci rimane anche di parlare di tutte le aree al di fuori della capitale.  Insomma abbiamo molta strada per schiarirci bene le idee e con un po’ di pazienza vedremo di fare luce su tutto.

A presto la seconda parte